A compra de um imóvel pode ser fácil para uns e difícil para outros, principalmente quando usamos como exemplo a compra da primeira casa/apartamento próprio, pois, por falta de conhecimento e orientação de um profissional, o sonho pode se tornar um pesadelo, seja pela burocracia documental ou pela falta de instrução em relação ao planejamento para a aquisição do imóvel.
Ao pensar no planejamento para a aquisição do imóvel, é preciso ponderar a renda do comprador e a modalidade de aquisição pretendida.
Se a compra for com a modalidade de pagamento à vista, a preocupação será apenas em relação à validade do negócio jurídico, ou seja, se comprador e vendedor tinham capacidade civil para a efetivação do contrato; se a documentação é válida, se houve o devido registro e pagamento de impostos como o ITBI, entre outros detalhes que envolvem a compra e venda. Contudo, se a modalidade de pagamento não for à vista, o comprador precisará obter alguma modalidade de parcelamento, o qual, em regra, ocorre por meio do que conhecemos como financiamento imobiliário.
O financiamento imobiliário é dividido em dois sistemas, são eles:
- SFH ou Sistema Financeiro de Habitação
- SFI ou Sistema Financeiro Imobiliário
No primeiro caso, o SFH é regulamentado pelo Banco Central e busca facilitar o acesso ao crédito imobiliário para as pessoas que nele se enquadram, visto que essa modalidade de financiamento possui alguns requisitos, sendo eles:
- Limite de valor: O limite máximo que pode ser financiado é de 80% do valor do imóvel e este não pode ultrapassar o teto de R$ 1,5 milhão. Beneficiários do Programa Minha Casa Minha Vida – atualmente denominado como Programa Casa Verde e Amarela – que estejam nas faixas 1 e 2, precisam respeitar o teto de valor do bem imóvel de até R$ 264 mil. O valor pode mudar para menos a depender da localidade, e os que estejam enquadrados na faixa 3 podem adquirir imóveis com teto de até R$ 350 mil, sendo este fixo, independentemente da localidade do imóvel.
- Utilização do FGTS: Para utilizar o FGTS nessa modalidade de financiamento, o comprador precisa ter no mínimo três anos de carteira assinada com o recolhimento correto do seu FGTS e ainda não ter usado o mesmo para financiamento ou construção de outro imóvel. Desse modo, o valor retido no fundo de garantia poderá ser usado como pagamento do valor da entrada do imóvel, visto que, como foi dito no tópico anterior, apenas 80% do valor do bem é financiado ou pode ser usado para amortizar o saldo devedor do financiamento no decorrer de seu contrato.
- Finalidade do imóvel: Essa modalidade de financiamento apenas permite a utilização do imóvel com objetivo residencial, não sendo possível o uso em caráter comercial.
- Obrigatoriedade de seguro: No SFH, é obrigatória a contratação de seguros, como o Seguro Habitacional, que oferece proteção ao comprador em caso de eventos adversos, como desemprego ou invalidez.
- Propriedade única: É necessário que o comprador que opta pelo SFH como financiamento não tenha nenhum outro financiamento imobiliário em andamento e não seja proprietário de outro imóvel concluído ou em construção. Deve ainda morar ou trabalhar na mesma localidade que deseja a aquisição do imóvel por no mínimo um ano.
- Taxas de juros: As taxas de juros do SFH são regulamentadas e geralmente mais baixas em comparação com outras formas de financiamento imobiliário. Nessa modalidade de financiamento, a taxa é limitada a 12% ao ano + TR (Taxa Referencial).
No segundo caso, o SFI é um sistema mais flexível e voltado para financiar imóveis que não se enquadram nas regras do SFH, seja por seu valor mais elevado ou outras características específicas, são elas:
- Limite de valor: Não existe.
- Utilização do FGTS: Não existem restrições em relação ao uso, desde que sejam seguidas as mesmas regras do SFI para a utilização do FGTS. No entanto, a disponibilidade dessa opção pode variar de acordo com a política de cada instituição financeira. Portanto, é importante verificar com o banco ou financiadora quais são as condições específicas para a utilização do FGTS neste tipo de financiamento.
- Finalidade do imóvel: Não há restrição. Poderá ser destinado a fins residenciais ou comerciais.
- Obrigatoriedade de seguro: De acordo com o Banco Central, é preciso contratar seguro para ter acesso a financiamento pelo SFI, pois o seguro deve cobrir, no mínimo, riscos de morte e invalidez permanente do mutuário (MIP) e de danos físicos ao imóvel (DFI).
- Propriedade única: Não é necessário. O comprador pode ter vários imóveis e financiamentos em andamento.
- Taxas de juros: As taxas de juros do SFI podem variar mais amplamente do que as do SFH, uma vez que são determinadas pelo mercado. Isso significa que, em alguns casos, as taxas podem ser mais altas do que as do SFH, mas também há a possibilidade de encontrar condições competitivas com instituições financeiras.
Transferência
Feitos os esclarecimentos em relação às modalidades de financiamento, podemos agora adentrar no objetivo central deste artigo, que é o repasse imobiliário.
Repasse imobiliário, nada mais é do que a transferência dos direitos e deveres do seu financiamento a outro comprador, por meio de uma nova análise de crédito que é feita no nome do novo comprador e consequentemente a formalização junto a instituição financiaria.
Em outras palavras, será feita uma análise de crédito do comprador interessado em seu imóvel, que após aprovação do banco assume a obrigação contratual por meio de um novo contrato, com a consequente exclusão de seu contrato firmado anteriormente com o banco, ante a cessão do contrato pelo repasse imobiliário.
Ocorre que essa é a forma legal de fazer o repasse imobiliário, no entanto, muitas pessoas acabam fazendo esse repasse de forma ilegal, através do chamado “contrato de gaveta” e é a partir daí que a “saída pode se tornar um pesadelo”.
Em regra, um imóvel é colocado para repasse por motivos de mudança de endereço do proprietário ou por motivos econômicos que acarretam na dificuldade do adimplemento das parcelas mensais. Desse modo, o imóvel costuma ser disponibilizado para repasse em plataformas de anúncio como o OLX e um possível comprador interessado entra em contato para conclusão do negócio, no entanto, muitas vezes o imóvel objeto de repasse quando exposto a uma nova análise de crédito costuma aumentar consideravelmente o valor das parcelas mensais e consequentemente afasta o comprador interessado, fazendo com que o proprietário do imóvel ceda ao interessado as condições de seu próprio financiamento.
Quando o titular do contrato original, ou seja, o contrato firmado com o banco que intermediou o financiamento utilizando o imóvel como garantia do pagamento por meio do que chamamos de alienação fiduciária, cede suas condições de pagamento ao comprador interessado por meio do contrato de gaveta, o que ocorre, na verdade é que o titular continua vinculado a essa transação até que haja a quitação do financiamento e registro do imóvel em cartório, ou seja, qualquer imprevisto que ocorra no decorrer do contrato original, o responsável ainda é a pessoa que tinha o interesse de repassar o imóvel e se livrar daquela obrigação.
Na prática, quem assume as condições do financiamento por meio do contrato de gaveta, costuma pagar à vista um valor de “entrada” ao vendedor/pessoa que está repassando o imóvel e fica responsável por pagar as parcelas mensais do imóvel até o final do financiamento, no entanto, na maioria dos casos esse contrato de gaveta não é cumprido e o vendedor toma conhecimento disso apenas depois que se depara com seu nome negativado, um possível bloqueio de conta bancária e uma intimação para responder a um processo judicial de busca e apreensão do bem imóvel, que a essa altura do tempo pode estar deteriorado e ser necessário ainda a compensação ao banco pelo dano material.
Por fim, é importante ressaltar a importância de buscar sempre a orientação de profissionais qualificados, como advogados e corretores de imóveis, ao lidar com transações imobiliárias. Optar pelo caminho legal e transparente não apenas oferece proteção legal e financeira, mas também promove a segurança e a estabilidade para todas as partes envolvidas.
Fonte: Conjur
