Sergio Ávila, diretor de Geoprocessamento do ONR, detalha como vai funcionar o inovador projeto do Mapa do Registro de Imóveis, ferramenta prestes a ser normatizada pelo CNJ
Recentemente, a Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça (CN-CNJ) abriu uma Consulta Pública para dar publicidade e colher sugestões para a Minuta de Ato Normativo que institui o Inventário Estatístico Eletrônico do Registro de Imóveis (IERI-e) e o Sistema de Informações Geográficas do Registro de Imóveis (SIG-RI), mantidos e coordenados pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR/SREI).
À frente do desenvolvimento destas ferramentas revolucionárias, que contam com a utilização de Inteligência Artificial balizada por metodologias proprietárias desenvolvidas pelo Registro de Imóveis do Brasil, está o diretor de Geoprocessamento do ONR, Sergio Ávila Doria Martins, que há anos trabalha na estruturação do projeto do Mapa do Registro de Imóveis do Brasil.
“Foram georreferenciados os registros do Registro de Imóveis de parcela expressiva do território nacional e sobreposto em um mapa que contém atualmente 90 camadas registrais e cadastrais”, explica. “Dentre estas, todas as reservas indígenas, unidades de conservação, comunidades quilombolas, assentamentos de reforma agrária, áreas com embargo ambiental, imóveis federais cadastrados na SPU, sítios arqueológicos, áreas de fronteira, biomas brasileiros, assim como todos os imóveis privados cadastrados no SIGEF, SNCI e CAR – Cadastro Ambiental Rural, em todo o país, conforme as informações publicadas pelos respectivos órgãos e reproduzidas no Mapa do Registro de Imóveis do Brasil”, completa.
Nesta entrevista especial ao Operador Nacional do Sistema Eletrônico do Registro de Imóveis (ONR), o diretor nominativo destalha o desenvolvimento do projeto, explica suas funcionalidades e destaca os próximos passos da aguardada iniciativa que muito em breve deverá ser normatizada pelo CNJ. “O registro de imóveis conta com profissionais do mais alto nível, recursos e tecnologia adequadas para cumprir suas missões e desempenhar papel relevante no desenvolvimento da nação brasileira”, diz.
Leia abaixo a íntegra da entrevista:
ONR – Qual é o objetivo principal da implementação do Inventário Estatístico Eletrônico do Registro de Imóveis (IERI-e)?
Sergio Ávila – Os principais objetivos são: fornecer publicidade registral georreferenciada e estruturada; fomentar e possibilitar a regularização fundiária; fornecer elementos para formulação de políticas públicas; combater o crime organizado, a corrupção e a lavagem de dinheiro; integrar cadastro e registro imobiliários; controle da aquisição de imóveis rurais por estrangeiros e em áreas de fronteira; contribuir com o ambiente de negócios, com a circulação de crédito e o desenvolvimento econômico brasileiro; agregar dimensão geográfica à qualificação registral; padronizar procedimentos registrais e auxiliar as serventias de menor porte com Sistema de Informações Geográficas (SIG-RI) institucional e gratuito; contribuir para a segurança jurídica através das análises de sobreposição de imóveis; exercer o papel do Registro de Imóveis na defesa de bens e interesses tutelados pelo ordenamento que gravitam em torno da atividade imobiliária (meio ambiente, patrimônio histórico, comunidades tradicionais, imóveis públicos e outros); e contribuir para tornar o registro imobiliário brasileiro líder mundial em agilidade, simplicidade e transparência.
ONR – Quais são as principais informações que serão coletadas e registradas pelo IERI-e?
Sergio Ávila – Foram georreferenciados os registros do Registro de Imóveis de parcela expressiva do território nacional e sobreposto em um mapa que contém atualmente 90 camadas registrais e cadastrais. Dentre estas, todas as reservas indígenas, unidades de conservação, comunidades quilombolas, assentamentos de reforma agrária, áreas com embargo ambiental, imóveis federais cadastrados na SPU, sítios arqueológicos, áreas de fronteira, biomas brasileiros, assim como todos os imóveis privados cadastrados no SIGEF, SNCI e CAR – Cadastro Ambiental Rural, em todo o país, conforme as informações publicadas pelos respectivos órgãos e publicadas no Mapa do Registro de Imóveis do Brasil. Os dados cadastrais são públicos, foram interpretados e disponibilizados em suas respectivas camadas. Os dados registrais, ausentes quaisquer dados pessoais, foram georreferenciados a partir da tecnologia de geocoding, que utiliza Inteligência Artificial para interpretar endereços em texto, corrigi-los quando viciados ou incompletos, estruturá-los adequadamente em campos pertinentes e atribuir latitude e longitude. O Registro de Imóveis do Brasil desenvolveu metodologias proprietárias para balizar os resultados apresentados pela Inteligência Artificial e aprimorar a precisão da inserção das informações no Mapa do Registro de Imóveis do Brasil. Também é possível localizar a matrícula e o cartório competente através da navegação direta no mapa, para os imóveis urbanos e rurais. São possíveis também buscas pelo endereço ou números dos diversos cadastros. Foram realizadas estatísticas inéditas sobre o estatuto jurídico territorial nacional e dos estados brasileiros, podendo-se saber qual a área exata do país e de cada unidade federativa sujeita a regimes especiais e visualizá-las graficamente. Desenvolveu-se metodologia para elaborar automaticamente o polígono de competência registral de todos os cartórios do país, inclusive criando polígonos que correspondam às circunscrições que abrangem vários municípios, de forma a se determinar em todo o território nacional qual é a serventia competente. Os mais de 3.700 Registros de Imóveis foram identificados no mapa com o símbolo do registro de imóveis, informações da serventia e um site institucional gratuito que pode ser configurado pelo oficial. Atualmente, o mapa processa mais de 60 milhões de polígonos e registros georreferenciados com informações imobiliárias.
ONR – Quais são os benefícios esperados para os usuários do registro de imóveis com a implementação do IERI-e?
Sergio Ávila – A incorporação da dimensão geográfica ao registro eletrônico de imóveis permitirá considerável melhoria da classificação do Brasil dentre as 190 economias do mundo participantes do Business Enabling Environment (BEE), novo estudo do Banco Mundial. É necessário sobrepor as informações registrais com informações cadastrais e de integração dos cadastros com o Registro de Imóveis, estabelecendo o vínculo dos respectivos cadastros com o Código Nacional de Matrículas (CNM). O Banco Mundial (The World Bank) estabelece os indicadores Doing Business para a melhoria do ambiente de negócios, levando em consideração o tópico “registro de propriedades”, que mede, analisa e compara as regulamentações e o cumprimento do índice da qualidade do sistema de administração fundiária, que possui cinco componentes: a qualidade da infraestrutura, a transparência das informações, a cobertura geográfica, a resolução de disputas fundiárias e a igualdade dos direitos de propriedade; bem como a eficiência do processo de transferência de propriedades, a qual leva em conta aspectos relacionados às partes, à propriedade, ao procedimento, ao tempo e ao custo do registro predial. Há ainda vastos efeitos positivos da maior transparência do registro imobiliário para a economia brasileira, para a regularização fundiária, no combate ao crime organizado, à corrupção e à lavagem de dinheiro, para a formulação de políticas públicas, fomento do crédito e à habitação.
ONR – Como os Registros de Imóveis contribuem para alimentar de dados esta plataforma?
Sergio Ávila – Os serviços de registro de imóveis são destinados a garantir a publicidade dos atos jurídicos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade (art. 1º, Lei Federal 8.935/94, Lei Orgânica dos Notários e Registradores e art. 172, Lei Federal nº 6.015/73, Lei de Registros Públicos – LRP). É necessário o controle da disponibilidade dos imóveis e da unicidade matricial e que é atribuição dos Oficiais de Registro de Imóveis fazer o controle da malha imobiliária das respectivas circunscrições, observando estritamente a sua competência territorial e evitando a existência de duplicidade de registros e/ ou sobreposição entre os imóveis registrados na serventia predial. É dever do Oficial de Registro Imóveis exigir que os atos registrais contenham os elementos mínimos de determinação, imprimindo segurança jurídica e cumprindo o princípio da especialidade (arts. 176, § 1º, inc. II, item 3 e 4, art. 222 e art. 225, da Lei Federal nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, Lei de Registros Públicos – LRP). A descrição dos imóveis rurais deve conter coordenadas dos vértices definidores dos limites, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo Incra, na forma e nos prazos fixados em regulamento (art. 176, §§ 3º a 5º, e art. 225, § 3º, da Lei Federal nº 6.015/1973 e Decreto Federal nº 4.449, de 30 de outubro de 2002). A descrição dos imóveis urbanos deve conter elementos mínimos de segurança, sendo recomendável que contenham a descrição com coordenadas geodésicas, observando-se os padrões de precisão posicional absoluta. A Portaria MCid nº 511, de 07/12/2009 (“Estabelece diretrizes para a criação, instituição e atualização do cadastro territorial multifinalitário nos municípios brasileiros”); na NBR nº 13.133, de 30/06/1994 (“Dispõe sobre a execução de levantamento topográfico”); na NBR nº 14.166, de 30/09/1998 (“Dispõe sobre a rede de referência cadastral municipal”); na NBR nº 14.645, de 30/12/2005 (“Dispõe sobre levantamento planimétrico para registro público, para retificação de imóvel urbano”); e no Decreto Federal nº 8.764, de 10/05/2016 (“Institui o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais – SINTER e estabelece cadastro multifinalitário de imóveis”). Os imóveis objeto de regularização fundiária urbana (REURB), em regra, devem conter descrição das coordenadas georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites (art. 19, § 1º, inc. I, e art. 76, inc. I, da Lei Federal nº 13.465, de 11 de julho de 2017, e art. 12 § 1º, inc. I, alínea d, e art. 28 e 29 do Decreto Federal nº 9.310, de 15 de março de 2018).
ONR – Qual é o papel do Sistema de Informações Geográficas do Registro de Imóveis (SIG-RI) dentro do contexto do registro de imóveis?
Sergio Ávila – Um Sistema de Informações Geográficas (SIG) pode ser entendido como um sistema capaz de coletar, armazenar, gerenciar e analisar dados espacialmente referenciados e associar a cada objeto uma lista de atributos alfanuméricos, organizada em banco de dados, bem como agrupar em uma mesma camada objetos de um mesmo tipo, permitindo que se faça uma análise geográfica ao se observar a disposição espacial dos diferentes objetos, presentes nos diferentes planos de informação de cada mapa. A Recomendação nº 14 de 02/07/2014 desta Corregedoria Nacional de Justiça, ao dispor sobre a divulgação do resultado de estudos realizados para a especificação do modelo de sistema digital para implantação de Sistemas de Registro de Imóveis Eletrônico – S-REI, previu a organização de um Sistema de Informações Geográficas (SIG) para os cartórios de registro de imóveis (Corregedoria Nacional de Justiça, Recomendação Nº 14 de 02/07/2014, SREI Parte 5 D4 – Alternativas para organização do SIG).
ONR – Quais são as principais funcionalidades e recursos que serão oferecidos pelo SIG-RI aos usuários?
Sergio Ávila – No ambiente intranet, os Oficiais de Registro de Imóveis ou o profissional competente poderão enviar o memorial descritivo pelo Sistema de Informação Geográfica (SIG-RI) do Registro de Imóveis do Brasil, elaborar o polígono em ferramenta gráfica, enviar os arquivos técnicos ou o memorial com as coordenadas, os quais passarão a integrar o repositório eletrônico do respectivo registro de imóveis. O Oficial pode controlar a publicidade das informações georreferenciadas em três níveis, serventia, para qualificação registral e estudos, intranet, disponível aos demais oficiais, ou público, após o registro, para visualização por todos os cidadãos.
ONR – Quais foram os desafios enfrentados durante o desenvolvimento e implementação do SIG-RI e como foram superados?
Sergio Ávila – O maior desafio é a coordenação institucional dos registradores em prol de um objetivo comum. Há uma conjugação de esforços entre as entidades representativas dos oficiais, CORI-BR, IRIB e ONR, que possibilitou a migração dos sistemas para o ONR, sob supervisão da Corregedoria Nacional de Justiça. O registro de imóveis conta com profissionais do mais alto nível, recursos e tecnologia adequadas para cumprir suas missões e desempenhar papel relevante no desenvolvimento da nação brasileira.
ONR – Como a Consulta Pública conduzida pelo CNJ vai influenciar no aprimoramento desses sistemas?
Sergio Ávila – A consulta pública é uma mostra de regulação democrática e serve ao aprimoramento das normas pela colaboração de diversos setores da sociedade. Dos oficiais de registro de imóveis, já foram recebidas diversas solicitações de ferramentas adicionais, que estão em linha para desenvolvimento, algumas já previstas na própria minuta:
- possibilidade de visualizar a matrícula e pedir a certidão em navegação no mapa, clicando-se no imóvel urbano ou rural;
- implementação da publicidade eletrônica, com a disponibilização dos dados relativos à data, preço, tipo, matrícula e endereço objeto de transação do mercado imobiliário, excluídos dados pessoais, com cobrança de emolumentos do valor equivalente a um pedido de busca ou a 1/20 (um vigésimo) do valor da certidão digital, prevalecendo o menor valor, conforme lei estadual. Esse serviço será disponível no mapa e também por API;
- geração de QR Code para aposição na matrícula, com remição ao respectivo polígono no Mapa do Registro de Imóveis;
- cálculo automatizado de perímetro e área para todos os polígonos do Mapa e os que forem submetidos pelos engenheiros;
- geração automática do memorial descritivo pelo sistema, garantindo-se a sua equivalência ao polígono submetido ao SIG-RI;
- relatórios de sobreposição entre imóveis e com as demais camadas do Mapa;
- relatórios de imóveis registrados por equívoco em circunscrições incompetentes;
- integração de dados cadastrais (SNCR) e registrais envolvendo a propriedade de imóveis por estrangeiros;
- integração com SireneJud, com disponibilização no Mapa do Registro de Imóveis dos polígonos afetados a lides imobiliárias e confecção de relatórios para o Oficial e para o magistrado sobre as matrículas atingidas;
- relatórios para auxiliar a validação automática do CAR;
- relatórios de comparação entre as autorizações de supressão vegetal (SINAFLOR) e os dados de desmatamento (DETER), com indicação possíveis atividades (desmatamento com solo exposto, desmatamento com vegetação e mineração) em desacordo com a legislação ambiental, com vistas a auxiliar o cumprimento da decisão da ADPF 743, STF;
- Eventuais novos serviços, como o georreferenciamento dos imóveis citados em editais ou a possibilidade de incluir anúncios de venda de imóveis no Mapa do Registro de Imóveis, ao lado da consulta de preços.
ONR – Como o setor imobiliário poderá se beneficiar do acesso aos dados coletados pelo IERI-e e pelo SIG-RI?
Sergio Ávila – O sistema registral imobiliário é importante para o fornecimento de estatísticas que permitam a criação de uma base nacional de dados sobre os imóveis públicos e privados, para fins de consulta e criação de estratégias voltadas à regularização fundiária e à demarcação e regularização de terras públicas. O Mapa do Registro de Imóveis e o SIG-RI tendem a aumentar a eficiência do registro de imóveis em nível nacional. Oferecem uma publicidade registral georreferenciada e estruturada, sobreposta a camadas cadastrais. Os benefícios vão desde o incentivo ao mercado habitacional e de crédito, melhoria do ambiente de negócios em geral, proteção do meio ambiente, das comunidades tradicionais, do patrimônio histórico e cultural. Trata-se de ferramenta disponibilizada gratuitamente pelo Registro de Imóveis do Brasil à sociedade brasileira.
ONR – Qual é o papel do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR/SREI) na operação e manutenção desses sistemas?
Sergio Ávila – O ONR é uma grande conquista por possibilitar a convergência de recursos e a estruturação institucional dos registradores de imóveis do Brasil. Sou convicto de que, hoje, temos uma avenida aberta para nos tornarmos o melhor registro de imóveis do mundo. As condições estão postas e só depende de nós. Nesse sentido, o ONR é imprescindível para o desenvolvimento da dimensão geográfica do registro de imóveis, que tende a nos projetar a um futuro em que a publicidade registral será georreferenciada e permeável a diversos tipos de solicitações.
